hoe complex is projectontwikkeling?

hergroeperen van versnipperde gronden en panden:Vlaanderen ligt er sterk versnipperd bij. Om fragmentaire ontwikkelingen te vermijden is het nodig  tot grotere ruimtelijke eenheden te komen. Habitus® onderhandelt daarom vaak jarenlang met particuliere eigenaars. Dit vermijdt onteigeningsprocedures die vaak politiek moeilijk haalbaar zijn.

afbreken of herbestemmen van leegstaande, verloederde fabrieksgebouwen: deze rotte plaatsen in de binnenstad leiden vaak tot ergernis voor de hele buurt. Het is trouwens bewezen dat, bij het niet snel aanpakken van dit type sites, het desolate karakter ervan uitvloeit over een veel ruimer gebied met onveiligheid en waardevermindering als gevolg.

saneren van vervuilde gronden: in het kader van het bodemsanerings-decreet wordt elke grondontwikkelaar vandaag geconfronteerd met problemen uit het verleden. Vele afvalstoffen werden zomaar onverantwoord in de grond gedumpt of onbeheerd gestockeerd. Habitus®  neemt vaak op eigen risico deze taak op zich gezien de vervuiler niet meer te identificeren is of de gronden uit een faling komen.

ontwerpen voor een bewuste markt: projectontwikkeling moet voldoen aan de behoeften van de markt. De hedendaagse klant is goed geïnformeerd en overweegt meerdere aanbiedingen qua ontwerp, prijs en kwaliteit. Het ontwerp moet dus realistisch en haalbaar zijn zonder afbreuk te doen aan stedenbouwkundige kwaliteiten.

nemen van financiële risico’s door de tijdsduur heen: meerdere jaren zijn nodig om een project te ontwikkelen. Door deze tijdsduur kunnen basisideeën achterhaald zijn. Investeringen in zowel werk, organisatie als financiële middelen krijgen daarbij een heel andere wending. Ervaring, financiële draagkracht en een flexibel of sterk ontwerp beperken deze risico’s.

aanleggen van infrastructuurwerken: na de nodige goedkeuringen komen we in de fase van het daadwerkelijk uitvoeren. Stemt de raming overeen met de aanbesteding? Zijn er extra onvoorziene werkzaamheden? Hoe verloopt het toezicht op de werken? Is de uitvoering conform het lastenboek? Lopen aanpalenden geen schade op? Verloopt alles volgens de vooropgestelde tijdsduur? Kunnen de vereiste bankwaarborgen gesteld worden?

uitvoeren van het project zelf: ontwerpen en plannen worden tot uitvoering gebracht. Nu moeten daadwerkelijk de kwalitatieve kenmerken van het project worden bewezen en nauwlettend worden gevolgd. Kwaliteitscontrole is geen loos woord voor habitus® die een langetermijnvisie vooropstelt. Elke referentie is namelijk een visitekaartje voor alle volgende projecten.

coördineren van alle bedrijfskundige aspecten: een projectontwikkelaar die inspeelt op de complexiteit van een project, dient de nodige competentie in huis te hebben. Daardoor wordt hij met het bedrijfskundige aspect van een organisatie geconfronteerd. Personeel, opleiding, wetgeving, motivatie, administratie…misschien zijn dit wel de moeilijkste schakels in het totale proces.

Projectontwikkeling vraagt een interdisciplinaire aanpak

... door gedreven en competente medewerkers ...

de projectontwikkelaar: met ervaring, visie en realiteitszin is hij de motor achter het volledige verloop van het project.  Marktgericht en in overleg met de gemeentelijke visie ontwikkelt hij de basisideeën van elk project.  Hij communiceert met alle betrokkenen en volgt elke stap van het proces op om tot een vlotte en doeltreffende samenwerking te komen. 

de stedenbouwkundige ontwerpers: staan borg voor vernieuwende en realiseerbare concepten.  Door een doeltreffende aanpak en methodiek worden binnen vastgestelde termijnen schetsontwerpen, concepten, stedenbouwkundige coderingen…opgemaakt en getoetst aan de haalbaarheid en de wens van gemeente en opdrachtgever.  Steeds wordt gestart met de nodige analyses van het gebied alsook het in kaart brengen van de buurtstructuren en de plaatselijke behoeften.  De resultaten zijn gericht op verwevenheid van functies, sociale klassen, leeftijdsgroepen…en beperken van mobiliteitsgebruik.

de architecten: deze vaak plaatselijke en free-lance medewerkers staan in voor de architecturale invulling van het project in samenspraak met de stedenbouwkundige ontwerpers.  De architectuur staat steeds in functie van de doelgroep doch laat toekomstige herbestemming mogelijk.  De invulling  volgt de basisvisie van het project die rekening houdt met de omgeving en vorm geeft aan de plaatselijke behoefte.

de jurist-stedenbouwkunde: onderzoekt de juridische haalbaarheid van het project met betrekking tot samenwerking en begeleidt het volledige proces op vlak van vergunningen, eigendomsrecht, zakelijke rechten en op algemeen juridisch gebied.

de cost-controller:  analyseert de financiële haalbaarheid, zoekt en bekomt de nodige financiële middelen, bewaakt de vooropgestelde budgetten en stelt de nodige bankgaranties ter beschikking.

de projectleiders uitvoering: begeleiden de uiteindelijke uitvoering. Elk bouwdossier wordt gedetailleerd voorbereid in samenspraak met de klant en in de geest van  het totaalproject. De projectleider coördineert hierbij alle aannemerij zowel op bouwtechnisch als budgettair vlak en dit alles binnen de vooropgestelde timing.

de commerciële medewerkers: staan in voor de marketing, klanteninformatie en –begeleiding en de uiteindelijke verkoop en/of verhuur.  Deze belangrijke schakel zal uiteindelijk moeten bewijzen dat de vooropgestelde visievorming omtrent het project realistisch is en beantwoordt aan de behoefte van de markt.

... in samenspraak met de gemeente.

In dit projectontwikkelingsproces vervult u als gemeente een belangrijke rol. Als lokale beleidsmandataris ontwikkelt u de visie waarin het project moet kaderen. Nu nieuwe richtlijnen binnen het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen de gemeenten een belangrijk takenpakket opleggen, krijgt ook uw gemeente op dat terrein nog grotere verantwoordelijkheden toegeschoven.  habitus® wil deze verantwoordelijkheid met u delen door uw wensen deskundig te vertalen in haalbare ontwerpen.  Daarnaast staat habitus® garant voor de begeleiding van alle aspecten van het project…steeds in overleg met u als gemeente.