Le développement immobilier. Complexe, vraiment?

Le regroupement de biens immobiliers et de terrains morcelés: La Wallonie est un ensemble de (tout) petits lopins de terre. Pour éviter une évolution plus fragmentaire encore, il est nécessaire que de grandes unités d'espace soient repensées. C'est la raison pour laquelle Habitus® négocie, souvent des années durant, avec des particuliers propriétaires de leur bien. Ceci évite des procédures d'expropriation qui sont souvent difficilement réalisables d'un point de vue politique.

La démolition ou réaffectation d'anciens bâtiments d'usine abandonnés: ces lieux en déliquescence au cœur même de la ville mécontentent tout un chacun, à commencer par les proches voisins. Il est en effet prouvé que, lorsqu'on ne s'attaque pas rapidement à ce type de sites, la désolation qui les caractérise s'étend bientôt à un territoire bien plus large, avec pour conséquences immédiates la dépréciation du quartier et un phénomène d'insécurité prégnant.

Assainissement de sols pollués: dans le cadre du décret d'assainissement des sols, le nouveau propriétaire est bien souvent confronté aujourd'hui aux problèmes du passé. De nombreux déchets furent tout bonnement enterrés dans le sol ou stockés sans le moindre respect pour l'environnement. Souvent, Habitus® se charge de cette tâche à ses propres risques, du fait que le pollueur ne peut plus être identifié ou que les terrains ont été réalloués après une faillite.

Des projets pour un marché adulte: la promotion immobilière doit répondre aux besoins du marché. Le client d'aujourd'hui est bien informé et, avant de faire son choix, compare plusieurs offres au niveau du projet, du prix et de la qualité. Le concept envisagé doit donc être tout à la fois réaliste et réalisable, sans pour autant oublier les qualités urbanistiques.

La prise de risques financiers dans la durée: il faut plusieurs années avant qu'un projet soit achevé. Ce qui implique que certaines idées, bonnes à l'origine, puissent être dépassées après quelque temps. Des investissements, tant en main d'œuvre qu'au niveau de l'organisation ou des moyens financiers, peuvent alors bénéficier d'une nouvelle affectation. L'expérience, les moyens financiers ou encore un projet bien conçu limiteront ces risques.

Réalisation de travaux d'infrastructure: une fois accordées les homologations nécessaires au projet, peut alors débuter la phase d'exécution proprement dite. L'estimation des coûts correspond-elle à l'adjudication? Y a-t-il des travaux imprévus? Comment les travaux sont-ils supervisés? L'exécution est-elle conforme au cahier des charges? Les voisins subissent-ils des nuisances? Le timing est-il respecté? Les garanties bancaires sont-elles délivrées?

L'exécution du projet proprement dit: plans et projet sont mis à exécution. Les caractéristiques qualitatives du projet doivent à présent être concrétisées et suivies à la lettre. Le contrôle de qualité n'est pas un vain mot pour habitus®, qui privilégie toujours une vision à long terme. Chaque projet sert en effet de référence – de carte de visite – pour ceux qui suivront.

Coordination des aspects de management: un promoteur immobilier qui entend tenir compte de la complexité d'un projet doit impérativement disposer des compétences nécessaires. Il est amené à devoir gérer de très nombreux facteurs: personnel, formation, législation, motivation, administration…, soit autant de charnières essentielles pour mener un projet à bien, sans doute parmi les plus complexes.

La promotion immobilière exige une approche interdisciplinaire

... par des collaborateurs motivés et compétents ...

le promoteur immobilier: de par son expérience, sa vision et son sens des réalités, il est le moteur du projet. En fonction du marché et en concertation avec la vision communale, il développe les idées de base pour chaque projet. Il communique avec tous les intervenants et suit chaque étape du processus afin de parvenir à une collaboration aussi fluide qu'efficace. 

les urbanistes: ils sont les garants de concepts novateurs et réalisables. S'appuyant sur une méthodologie efficace et une approche spécifique, ils conçoivent des plans, concepts, codifications urbanistiques… dans les délais impartis avant de les confronter à la praticabilité et aux souhaits de la commune et du maître d'œuvre. Pour chaque projet, ils commenceront par analyser les spécificités de la zone concernée, la structure spécifique au quartier et les besoins locaux. Les résultats veillent à une mixité des fonctions, classes sociales et catégories d'âge et à ce que la mobilité puisse être garantie.

les architectes: ces collaborateurs – la plupart du temps des freelance locaux – se chargent de la dimension architecturale du projet en concertation avec les urbanistes. L'architecture est toujours pensée en fonction du groupe-cible, mais laisse la porte ouverte à une possible réaffectation ultérieure. La dimension architecturale traduit la vision originale du projet et tient dès lors compte du cadre de vie en donnant forme aux besoins locaux.

le juriste spécialiste des questions urbanistiques: il étudie la faisabilité juridique du projet au niveau des collaborations et suit le processus dans son entièreté au niveau des autorisations, droits de propriété, droits commerciaux et droit classique.

le contrôleur des coûts: analyse la faisabilité financière, cherche et obtient les moyens financiers nécessaires, contrôle les budgets préétablis et met à disposition les garanties bancaires nécessaires.

les chefs de projet exécution: ils suivent l'avancement des travaux. Chaque dossier de construction est préparé dans ses moindres détails, en concertation avec le client et dans l'esprit du projet global. Le chef de projet coordonne dans ce cadre tous les travaux, tant au plan technique que budgétaire, et toujours dans les délais impartis.

les collaborateurs commerciaux: prennent en charge le marketing, l'information et l'assistance aux clients ainsi que la vente. Ce maillon essentiel devra, au final, prouver que la vision relative au projet était bel et bien réaliste et répondait aux besoins du marché.

... en collaboration avec la commune.

Tout au long du processus de construction, vous avez, en tant que commune, un rôle essentiel à jouer. Au titre de mandataire politique local, vous développez en effet une politique du logement dans laquelle le projet devra cadre. Les communes gèrent un ensemble important de tâches, il est évident que votre commune aura encore plus de responsabilités en la matière. habitus® souhaite partager ces responsabilités avec vous en traduisant avec expertise vos souhaits en autant de projets concrets. De plus, habitus® se porte garant du suivi du projet dans tous ses aspects… et cela toujours en concertation avec votre commune.